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JLL – 2020
El panorama de recuperación económica de Colombia hizo eco en el mercado
de oficinas de Bogotá. Así lo afirma el último Reporte de Oficinas de Jones
Lang LaSalle (JLL), proveedor global líder de servicios de administración de
bienes raíces e inversión.
La entrada al mercado de nuevos espacios corporativos en 2019 en Bogotá
se posicionó como la segunda más alta de la década. En efecto, se entregaron
más de 260.000 m2.
El incremento en la oferta fue correspondido por la demanda. Según lo
señala el reporte de JLL, la toma de espacios estuvo motivada por “la
reactivación de necesidades corporativas por oficinas de mayor calidad, el
apetito de BPO y centros de servicios compartidos, y el desarrollo de
espacios”. Esto se tradujo en una absorción neta que superó los 216.000 m2.
La tasa de vacancia, entendida como la proporción del inventario que está
disponible para arriendo o venta, cerró el año en 10,3%, ligeramente superior
al 9,7% registrado en 2018. Este nivel está dentro del rango de equilibrio de
JLL, lo que implica que ni los arrendatarios ni los propietarios tienen un
poder de negociación particularmente fuerte.
De acuerdo con Jean-Baptiste Wettling, Country Manager de JLL Colombia,
“en adelante se espera que la tasa de vacancia del mercado se reduzca debido a
una caída en la producción de nuevas áreas de la mano con una demanda que se
mantendría dinámica. De hecho, las grandes multinacionales ya aprecian una
mayor dificultad a la hora de conseguir grandes áreas (más de 1.000 m2) con
especificaciones de primer nivel.”
Las rentas también se recuperaron gracias al mayor apetito por parte de
las empresas. El año pasado promediaron COP $65.800 m2/mes y tuvieron un
crecimiento anual de 5,5%, muy por encima de su promedio de los últimos cuatro
años (0,4%).
El reporte de JLL resalta las tres principales tendencias del mercado en
2019:
1.La recuperación económica del país
fortaleció el interés de diversos actores en el mercado
Según Wettling, la devaluación del peso, la mano de obra competitiva y
las fortalezas estructurales de Colombia como la amplia oferta de capital
humano y la estabilidad fiscal y política han impulsado la demanda para
operaciones de centros de servicios compartidos regionales y Call Centers. Así
mismo, estas condiciones han abonado el terreno para que operadores de
Coworking vean el país como una apuesta a mediano plazo.
De otro lado, la situación económica favorable ha permitido que grandes
empresas den un salto de calidad en su infraestructura física, mejorando sus
estándares tanto de imagen como decumplimiento con estándares internacionales.
“La consolidación de la recuperación económica de Colombia en 2019
también reforzó el interés de inversionistas por edificios de alta gama”,
menciona el reporte. El año pasado, JLL Colombia lideró una de las transacciones
más grandes de Real Estate en el país: la compra de Inmoval de 35% de Connecta
26 – Un complejo corporativo de uso mixto perteneciente a Terranum, con más de
170.000 m2 de área rentable en 19 edificios.
2.La producción de oficinas en 2019 se
concentró en áreas descentralizadas de la ciudad
El Centro de Distrito de Negocios de Bogotá, conocido como El Norte,
(entre las calles 72 y 127 y entre la carrera séptima y la autopista Norte) se
ha visto amenazado por la escasez de suelo, las restricciones de zonificación y
los altos precios de la tierra en esa zona. Es por ello que durante el 2019, el
inventario en esta zona solo creció 4%, alcanzando casi 1,5 millones de m2 de
oficinas corporativas.
Por el contrario, las áreas descentralizadas, que comprenden zonas como
la calle 26 y el centro internacional, tuvieron una expansión del 20% durante
el último año, con más de 207.000 m2 que entraron en operación.
3.La brecha entre los precios de
edificios de mayor calidad y el resto del inventario seguirá aumentando
El creciente apetito de las empresas por espacios de primer nivel y la
escasez relativa de este tipo de desarrollos ha impactado la evolución de los
precios de arriendo de edificios Clase A (Prime). En 2019, estos aumentaron
6,2% frente a 2018 y alcanzaron un nivel promedio de COP $71.340.
Esta tendencia se tradujo en un incremento de la brecha de precios entre
edificios Prime en ubicaciones privilegiadas y activos No Prime localizados en
áreas descentralizadas de Bogotá. De hecho, para 2019 fue la más amplia
registrada en la historia y se prevé que continúe su expansión en los próximos
años.
¿Cómo evolucionaría el mercado en los próximos años?
De acuerdo con JLL, 2019 marcó el final del ciclo de oferta. Esto
significa que en los próximos tres años, la entrada al mercado de nuevas
oficinas caerá de forma drástica, llevando a que la demanda supere la
oferta.Algunos de los determinantes de esta dinámica serán: La solidez
económica de Colombia y la demanda de compañías nacionales y multinacionales
por espacios de oficinas de última generación, el apetito de BPOs por bajas
rentas y reducidos costos de manos de obra (en dólares) y la continua expansión
de los operadores de coworking.
“Como resultado, la vacancia caerá de forma pronunciada y las rentas se
incrementarán de 5% a 10% por año hasta 2022, dependiendo de la ubicación de
los edificios”, señala el informe.
Finalmente, Wettling afirma que “las perspectivas del mercado deberían suponer
un incentivo para que desarrolladores e inversionistas sigan apostándole a la
entrega de proyectos de oficinas pensados para satisfacer las necesidades de
grandes compañías que ven a con buenos ojos al país, más allá de los ciclos
económicos y de la incertidumbre que afecta a la región”.
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